9 direitos do locador desrespeitados que você pode exigir

O contrato de locação protege as duas partes, mas na prática alguns direitos do locador acabam deixados de lado. Checamos os pontos mais comuns de desrespeito com base na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e no Código Civil. O que segue é um raio-x do que você, como locador, pode e deve exigir.

1. Receber o aluguel na data acordada O atraso no pagamento é a violação mais frequente. O locador tem direito ao valor integral na data estipulada, além de multa e juros previstos no contrato. Se o atraso passar de 30 dias, é possível iniciar ação de despejo.

2. Exigir a garantia prevista em contrato Se o contrato exige fiador, caução ou seguro-fiança, o locador pode cobrar a substituição ou complementação quando a garantia se tornar insuficiente. O inquilino que não apresenta nova garantia no prazo legal pode ter o contrato rescindido.

3. Receber o imóvel de volta no mesmo estado O imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, exceto pelo desgaste natural do uso. Danos como paredes furadas sem reparo ou pisos quebrados podem ser descontados da caução ou cobrados do inquilino.

4. Ser notificado sobre a venda do imóvel O locador que decide vender o imóvel locado tem o direito de notificar o inquilino para que este exerça ou não o direito de preferência. Vender sem essa notificação pode anular a venda, mas o locador também tem o direito de vender a terceiros após a recusa formal.

5. Receber multa por rescisão antecipada Se o inquilino sai antes do prazo contratual sem justa causa, o locador tem direito à multa proporcional ao período restante. Esse direito é válido mesmo quando a saída é motivada por transferência de trabalho, a menos que o contrato preveja exceção.

6. Exigir reparos urgentes pelo inquilino O locador pode exigir que o inquilino realize reparos urgentes necessários para a preservação do imóvel, como conserto de vazamentos ou infiltrações. Se o inquilino não fizer, o locador pode executar e cobrar o valor no aluguel seguinte.

7. Ter acesso ao imóvel para vistoria O locador tem o direito de vistoriar o imóvel em horário combinado, desde que não atrapalhe o uso. A recusa sistemática do inquilino pode ser interpretada como quebra de confiança e fundamentar ação de despejo.

8. Receber os aluguéis e encargos mesmo durante a vigência IPTU, condomínio e taxas que o contrato atribui ao inquilino são de responsabilidade dele. Se o inquilino deixa de pagar, o locador pode pagar para evitar débitos e cobrar judicialmente com correção e juros.

9. Denunciar o uso indevido do imóvel Se o inquilino usa o imóvel para fim diverso do contratado, como sublocação não autorizada ou atividade comercial em imóvel residencial, o locador pode pedir a rescisão do contrato e o despejo.

Como fazer valer seus direitos na prática Antes de qualquer ação judicial, reúna provas: contrato assinado, comprovantes de pagamento, fotos da vistoria e notificações enviadas. A notificação extrajudicial por escrito costuma resolver conflitos sem custo. Se não houver acordo, procure um advogado especializado em locação para ingressar com ação de cobrança ou despejo.

FAQ

O que fazer se o inquilino atrasar o aluguel? Envie notificação por escrito cobrando o valor. Se o atraso ultrapassar 30 dias, você pode ingressar com ação de despejo por falta de pagamento, acumulando aluguéis e encargos devidos.

Posso entrar no imóvel sem avisar? Não. O locador precisa de autorização do inquilino ou de decisão judicial para entrar. A invasão sem consentimento configura violação de domicílio, mesmo sendo você o proprietário.

O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo sem pagar multa? Somente se o contrato prever essa possibilidade ou se houver acordo entre as partes. Caso contrário, a multa proporcional é devida, salvo hipóteses legais como transferência de trabalho.

Quem paga o IPTU durante a locação? Depende do que está no contrato. Se o contrato atribui o IPTU ao inquilino, ele é responsável. Se não houver previsão, a obrigação recai sobre o locador.

O que caracteriza desgaste natural do imóvel? Desgaste natural é o uso normal que não exige reparo, como pintura desbotada ou piso levemente arranhado. Danos causados por mau uso, como buracos ou quebras, não são desgaste natural e podem ser cobrados.

Posso vender o imóvel durante a locação? Sim. A venda não extingue a locação, mas você deve notificar o inquilino para exercer o direito de preferência. Se ele não quiser comprar, a venda pode ser feita a terceiros, mantendo o contrato vigente.