Clausulas abusivas contrato aluguel: 9 para anular

Clausulas abusivas em contrato de aluguel sao disposicoes que violam a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) ou o CDC, como exigir pintura completa ao fim do contrato, cobrar multa acima de 10% sobre saldo devedor ou acumular mais de uma garantia. O inquilino pode anula-las em juizo ou por acordo extrajudicial. Listamos 9 das mais frequentes, com base em decisoes e entendimentos consolidados.

1. Exigir pintura nova ao final do contrato

A lei so permite cobrar reparos por danos causados pelo inquilino, nao pelo desgaste natural do uso. O STJ ja decidiu que clausula que obriga a pintura integral, independentemente do estado do imovel, e abusiva. Se o muro apenas descascou com o tempo, a conta e do proprietario.

2. Pedir mais de uma modalidade de garantia

Fiador, caução e seguro-fianca sao opcoes, nao cumulativas. A Lei 8.245/91, em seu artigo 37, veda a exigencia simultanea de mais de uma garantia para o mesmo contrato. Se o locador pedir fiador e ainda um deposito de 3 meses, a segunda exigencia pode ser anulada.

3. Reajuste por indice que nao reflete a inflacao

Indexar o aluguel ao salario minimo ou a moeda estrangeira e pratica vedada. O IGP-M e comum, mas, em periodos de alta atipica, tribunais tem permitido revisao. Segundo o Banco Central, a variacao mensal do IGP-M em dezembro de 2019 foi de 179,25% (Banco Central do Brasil, 2019-12-01), o que mostra como indices podem distorcer o valor.

4. Multa rescisoria desproporcional

A multa por quebra de contrato e limitada, em geral, a 10% do valor dos alugueis restantes. Se a clausula preve percentual maior ou calculo sobre o total do contrato sem abatimento proporcional, ha abusividade. O STJ ja firmou que a multa deve ser proporcional ao periodo nao cumprido.

5. Cobrar taxa de administracao do inquilino

A taxa de administracao imobiliaria e de responsabilidade do locador, que contratou o servico. Transferi-la ao inquilino, sem previsao legal, configura vicio. Em alguns casos, a Justica entende como pratica abusiva, pois onera quem ja paga o aluguel.

6. Proibir a sublocacao sem justificativa

O locatario pode sublocar o imovel se o contrato nao proibir expressamente e se houver concordancia do locador. Clausula que impede totalmente a sublocacao, mesmo com aviso previo, pode ser relativizada em juizo, especialmente se nao houver prejuizo comprovado.

7. Exigir pagamento de IPTU e condominio por fora

Esses encargos sao devidos apenas se previstos no contrato e desde que nao haja cumulo com o aluguel. Se a clausula obriga o inquilino a pagar o IPTU diretamente, sem abatimento, e valida; mas se o locador cobra o imposto por fora e ainda inclui no aluguel, ha dupla cobranca, anulavel.

8. Renovacao compulsoria com aumento livre

Na renovacao de contrato por prazo indeterminado, o locador pode pedir reajuste, mas nao pode aplicar aumento abusivo sem indice. A Lei do Inquilinato permite revisao judicial se o valor ficar muito acima do mercado. Clausula que preve aumento de 30% sem base e questionavel.

9. Vistoria unilateral e sem direito a contestacao

Se o contrato diz que a vistoria final feita pelo locador e definitiva e o inquilino nao pode contestar, isso fere o direito de defesa. O ideal e que a vistoria seja conjunta, com laudo fotografico, e que o inquilino tenha prazo para se manifestar sobre os apontamentos.

Qual a melhor saida para anular essas clausulas?

A via extrajudicial resolve a maioria dos casos: envie notificacao ao locador ou imobiliaria apontando a ilegalidade e propondo alteracao. Se houver recusa, procure um advogado ou a Defensoria Publica. Acionar a Justica e necessario quando a cobranca ja ocorreu, pois cabe devolucao em dobro em alguns casos.

FAQ

O que caracteriza uma clausula abusiva em contrato de aluguel?

E a disposicao que coloca o inquilino em desvantagem excessiva, violando a Lei do Inquilinato ou o CDC. Exemplos: exigir garantia dupla, multa acima do legal ou cobrar por desgaste natural.

Posso anular uma clausula abusiva sem ir a justica?

Sim. Muitas imobiliarias aceitam alterar o contrato apos notificacao extrajudicial. Se houver resistencia, o caminho e o Judiciario, que pode declarar a nulidade da clausula.

A multa rescisoria de 3 alugueis e sempre abusiva?

Nao. O limite legal e, em geral, 10% do valor dos alugueis restantes, mas clausulas que preveem valor maior podem ser reduzidas pelo juiz.

O que fazer se o locador exigir pintura ao final do contrato?

Verifique se ha danos reais. Se o imovel so tem desgaste natural, recuse a cobranca com base no STJ. Guarde fotos e o laudo de vistoria de entrada.

Quais clausulas sao nulas de pleno direito?

As que contrariam norma cogente, como a cumulacao de garantias ou o reajuste por salario minimo. Essas podem ser declaradas nulas a qualquer tempo.

Como provar que a clausula e abusiva?

Documentos como contrato, comprovantes de pagamento, laudo de vistoria e correspondencias ajudam. A jurisprudencia do STJ e referencia para fundamentar o pedido.