Tipos despejo: falta de pagamento vs desocupação - comparativo

Se você é proprietário de um imóvel alugado e o inquilino não sai, o caminho judicial mais comum é a ação de despejo. Mas nem toda ação é igual. Os dois tipos mais frequentes são o despejo por falta de pagamento e o despejo por desocupação (também chamado de denúncia vazia). Cada um tem regras próprias, prazos diferentes e custos que variam conforme o caso.

Motivo da ação

No despejo por falta de pagamento, o locador alega que o inquilino deixou de pagar aluguel, taxas ou encargos. O locatário pode evitar o despejo pagando o débito dentro do prazo legal (15 dias após a citação). Já no despejo por desocupação, não há dívida: o contrato chegou ao fim (prazo determinado ou não renovado) e o inquilino permanece no imóvel sem título jurídico.

Prazo para desocupação

A diferença de prazos é marcante. Na falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para pagar e evitar a saída. Se não pagar, o juiz concede prazo de 30 dias para desocupação voluntária. No despejo por desocupação (denúncia vazia), o prazo é de 30 dias, mas pode ser reduzido se o contrato previr multa por permanência. Em ambos, o descumprimento leva à reintegração com uso de força policial.

Custos processuais

Os custos dependem do valor da causa e da fase processual. Na falta de pagamento, o locador pode pedir também o pagamento dos aluguéis atrasados, o que eleva o valor da causa e as custas iniciais. Na desocupação, o valor da causa costuma ser menor (baseado em 12 meses de aluguel), mas há custas de citação e, eventualmente, honorários advocatícios. Em geral, a ação por falta de pagamento tende a ser mais cara por envolver cobrança de dívida.

Defesa do inquilino

Na falta de pagamento, o inquilino pode contestar o valor cobrado, alegar vício no imóvel ou comprovar pagamento. Na desocupação, a defesa é mais limitada: o inquilino só pode questionar a validade do contrato ou alegar abuso de direito (por exemplo, renovação forçada em contrato verbal). A margem para manobra é menor.

Tabela comparativa

| Critério | Despejo por falta de pagamento | Despejo por desocupação | |---|---|---| | Motivo | Inadimplência de aluguel/encargos | Fim do contrato sem renovação | | Prazo para sair | 30 dias (após não pagar) | 30 dias (após sentença) | | Custo médio | Maior (inclui cobrança) | Menor (apenas saída) | | Defesa do inquilino | Ampla (pode pagar ou contestar) | Restrita (contrato ou abuso) |

Qual escolher?

Para o locador que quer reaver o imóvel e ainda receber valores atrasados, a ação por falta de pagamento é a via correta. Para quem só precisa do imóvel de volta ao fim do contrato, a desocupação (denúncia vazia) é mais rápida e menos onerosa. O inquilino, por sua vez, deve saber que na falta de pagamento há chance de regularizar; na desocupação, a saída é inevitável.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre despejo e reintegração de posse?

Despejo é ação específica da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para imóveis alugados. Reintegração de posse é ação possessória para qualquer tipo de imóvel, usada quando há esbulho (perda da posse), não apenas inadimplência ou fim de contrato.

O despejo por falta de pagamento pode ser evitado?

Sim. O inquilino pode pagar o débito integral (aluguel, multas e encargos) em até 15 dias após ser citado. Se fizer o pagamento, a ação é extinta e ele permanece no imóvel. Se não pagar, o despejo prossegue.

O que é denúncia vazia no despejo?

Denúncia vazia é o pedido de despejo sem justa causa, baseado apenas no término do contrato. O locador não precisa provar falta grave do inquilino, basta que o prazo contratual tenha expirado e não haja renovação.

Quanto tempo leva um despejo por desocupação?

O prazo varia conforme a vara e a região, mas em geral leva de 3 a 6 meses até a sentença. Após a decisão, o inquilino tem 30 dias para sair. Se não sair, a reintegração com oficial de justiça pode levar mais algumas semanas.

O inquilino pode ser despejado sem ordem judicial?

Não. O despejo só pode ocorrer por decisão judicial. O locador não pode cortar água, luz, trocar fechaduras ou usar força para retirar o inquilino. Isso configura esbulho possessório e pode gerar indenização.

Quem paga as custas do despejo?

Em regra, quem perde a ação paga as custas processuais e honorários advocatícios. No despejo por falta de pagamento, se o inquilino pagar o débito no prazo, a ação se extingue e cada parte arca com seus próprios custos.